各種方式的稅務比較
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不動產移轉涉及多種稅務，不同的移轉方式，稅務負擔可能差很多。
很多人在移轉之後才發現稅金超出預期，這就是事前沒有計算和比較的結果。
這篇文章詳細比較買賣、贈與、繼承三種方式的稅務差異。
主要涉及的稅種
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不動產移轉可能涉及的稅：
| 稅種 | 說明 | 誰繳 |
|---|---|---|
| 土地增值稅 | 土地漲價歸公 | 出讓人 |
| 契稅 | 取得房屋 | 取得人 |
| 印花稅 | 簽約 | 雙方 |
| 贈與稅 | 無償移轉 | 贈與人 |
| 遺產稅 | 繼承財產 | 繼承人 |
| 房地合一稅 | 出售獲利 | 出售人 |
不同移轉方式涉及的稅種不同。
買賣的稅務
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賣方要繳的稅
| 稅種 | 計算基礎 |
|---|---|
| 土地增值稅 | 土地公告現值漲幅 |
| 房地合一稅 | 出售獲利（售價-成本） |
土地增值稅
- 稅率 20%-40%（依漲幅）
- 自用住宅一生一次 10%
- 繼承的土地原地價歸零
房地合一稅
- 2016 年後取得適用
- 稅率 15%-45%（依持有時間）
- 自用有優惠
買方要繳的稅
| 稅種 | 計算基礎 |
|---|---|
| 契稅 | 房屋評定現值 × 6% |
| 印花稅 | 契約金額 × 0.1% |
贈與的稅務
Photo by 贈與人要繳的稅
| 稅種 | 計算基礎 |
|---|---|
| 贈與稅 | 公告現值 - 免稅額 244 萬 |
贈與稅稅率
- 2,500 萬以下：10%
- 2,500 萬-5,000 萬：15%
- 5,000 萬以上：20%
受贈人要繳的稅
| 稅種 | 計算基礎 |
|---|---|
| 土地增值稅 | 土地公告現值漲幅 |
| 契稅 | 房屋評定現值 × 6% |
注意
- 贈與的土地增值稅由受贈人繳
- 但實際上常由贈與人負擔
繼承的稅務
Photo by 繼承人要繳的稅
| 稅種 | 計算基礎 |
|---|---|
| 遺產稅 | 併入全部遺產計算 |
遺產稅稅率
- 5,000 萬以下：10%
- 5,000 萬-1 億：15%
- 1 億以上：20%
繼承的優勢
- 免土地增值稅
- 免契稅
- 原地價歸零，日後出售土增稅從頭算
這是繼承最大的稅務優勢。
數字實例比較
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假設情況
- 房子市價 2,000 萬
- 土地公告現值 800 萬（漲幅 200 萬）
- 房屋評定現值 100 萬
- 父親名下，想移轉給兒子
三種方式的稅負估算
| 稅種 | 買賣 | 贈與 | 繼承 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 約 40-80 萬 | 約 40-80 萬 | 免 |
| 契稅 | 6 萬 | 6 萬 | 免 |
| 贈與稅 | 無 | 約 56 萬 | 無 |
| 遺產稅 | 無 | 無 | 視整體遺產 |
| 合計 | 46-86 萬 | 102-142 萬 | 視遺產 |
以上為簡化估算，實際稅額需要專業計算。
從稅務角度，繼承通常最有利，但要等到身故才發生。
日後出售的影響
Photo by 不只看移轉時的稅，也要考慮日後出售的影響：
成本認定
| 取得方式 | 成本 |
|---|---|
| 買賣取得 | 實際買價 |
| 贈與取得 | 受贈時公告現值 |
| 繼承取得 | 繼承時公告現值 |
影響
- 公告現值通常低於市價
- 日後出售時，成本低 = 獲利高 = 稅多
持有期間
| 取得方式 | 持有期起算 |
|---|---|
| 買賣 | 取得日 |
| 贈與 | 受贈日 |
| 繼承 | 可併計被繼承人 |
繼承可以併計持有期間，這是很大的優勢。
下一步
不動產移轉的稅務計算很複雜，需要專業協助。歡迎預約諮詢，讓我們幫你計算和比較。
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