不動產相關稅務
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買房、賣房、持有房產——每一步都有稅要繳。
很多人在買房時只看「總價」和「貸款月付」，卻忘了把各種稅費算進去。結果交易完成後才發現：怎麼還要繳這麼多稅？
這篇文章帶你認識不動產相關的主要稅種，讓你在做決定前能有完整的考量。
持有階段：房屋稅與地價稅
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只要你持有不動產，每年都要繳這兩種稅。
房屋稅（每年 5 月）
| 用途 | 稅率 |
|---|---|
| 自住（全國 3 戶以內） | 1.2% |
| 非自住 | 1.5%-3.6% |
| 營業用 | 3%-5% |
計算基礎是「房屋現值」，不是市價。但非自住的稅率明顯較高。
地價稅（每年 11 月）
| 類型 | 稅率 |
|---|---|
| 自用住宅 | 0.2% |
| 一般用地 | 1%-5.5%（累進） |
自用住宅的稅率只有 0.2%，但有申請條件：本人、配偶或直系親屬設籍，且無出租營業。
持有多戶不動產的人，要特別注意「囤房稅」的影響。
買入階段：契稅與印花稅
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買房子時，買方需要繳納的稅：
契稅
- 稅率：6%
- 計算基礎：契價（通常接近房屋現值）
- 由買方負擔
印花稅
- 稅率：0.1%
- 計算基礎：契約金額
- 買賣雙方各負擔一半
以一間房屋現值 200 萬的房子來說，契稅大約 12 萬。這筆錢要在過戶時準備好。
很多人只準備了頭期款，卻忘了這些「過戶成本」。
出售階段：土地增值稅
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賣房子時，土地增值稅通常是最大的一筆稅。
土地增值稅計算邏輯：
- 計算基礎：土地公告現值的「漲價」部分
- 稅率：20%-40%（累進）
- 由賣方負擔
自用住宅優惠稅率：
- 如果符合「一生一屋」或「一生一次」條件
- 稅率降為 10%
- 這可以省下非常可觀的稅金
舉例：土地公告現值漲幅 500 萬
- 一般稅率（假設 30%）：150 萬
- 自用優惠稅率（10%）：50 萬
- 差額：100 萬
「一生一次」的自用住宅優惠非常珍貴，要謹慎使用。
出售階段：房地合一稅
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2016 年後取得的不動產，出售時要繳房地合一稅。
稅率（2.0 版，2021 年 7 月起）：
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 2-5 年 | 35% |
| 5-10 年 | 20% |
| 10 年以上 | 15% |
計算基礎：
房地合一稅 =（成交價 - 取得成本 - 相關費用）× 稅率這是用「實際交易價格」來計算，不是公告現值。所以如果房價漲幅大，稅負會非常重。
自住優惠：
- 設籍且居住滿 6 年
- 課稅所得 400 萬以內免稅
- 超過部分稅率 10%
這就是為什麼「持有時間」和「是否自住」這麼重要。
贈與或繼承不動產的稅務
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把房子過給下一代，有兩種方式：贈與或繼承。
贈與：
- 贈與稅：以公告現值計算（通常低於市價）
- 土地增值稅：依一般稅率或自用稅率
- 未來出售：取得成本以「贈與時公告現值」計算
繼承：
- 遺產稅：以公告現值計算
- 土地增值稅：免徵（因為沒有「買賣」）
- 未來出售：取得成本以「繼承時公告現值」計算
繼承的優勢是免土增稅，但缺點是要等到身故才能移轉。
該選哪種方式？沒有標準答案。要看：
- 父母的整體資產狀況
- 子女是否有能力繳稅
- 未來是否會出售這間房子
不動產稅務規劃重點
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不動產稅務規劃，要從「整個生命週期」來思考：
買入時考慮：
- 登記誰的名字？
- 自用還是投資？
- 持有成本能負擔嗎？
持有時考慮：
- 有沒有設籍？
- 有沒有符合自用條件？
- 什麼時候開始計算持有年限？
出售前考慮：
- 持有多久了？
- 還有沒有「一生一次」優惠？
- 自住優惠的條件滿足了嗎？
傳承時考慮：
- 贈與還是繼承？
- 整體遺產規模多大？
- 子女有沒有現金繳稅？
這些問題彼此關聯，需要整體考量。
下一步
不動產是大多數家庭最重要的資產。如果你有任何不動產稅務的疑問，歡迎與我們的團隊討論。
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