不動產移轉的稅務考量
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不動產是很多家庭最大的資產。
不動產的移轉——不管是買賣、贈與、還是繼承——都涉及複雜的稅務問題。如果沒有事先規劃，可能要付出很高的稅務成本。
這篇文章整理不動產移轉時需要考慮的稅務問題。
不動產涉及的稅種
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不動產交易可能涉及多種稅：
| 稅種 | 時機 | 說明 |
|---|---|---|
| 契稅 | 取得時 | 買方繳，依房屋評定現值 6% |
| 印花稅 | 簽約時 | 依契約金額千分之一 |
| 土地增值稅 | 移轉土地時 | 依土地漲價程度 |
| 房地合一稅 | 出售時 | 依獲利，稅率因持有時間而異 |
| 贈與稅 | 贈與時 | 依公告現值計算 |
| 遺產稅 | 繼承時 | 併入遺產計算 |
同一筆交易可能涉及多個稅種，要整體計算。
買賣的稅務
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出售不動產時的稅務：
房地合一稅
2016 年後取得的房地產，出售時適用房地合一稅。
| 持有時間 | 稅率（一般） |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 2-5 年 | 35% |
| 5-10 年 | 20% |
| 10 年以上 | 15% |
自用住宅優惠
- 本人、配偶、未成年子女設籍
- 持有並居住滿 6 年
- 課稅所得 400 萬以下免稅
- 超過部分稅率 10%
土地增值稅
- 依土地公告現值的漲幅計算
- 有一生一次的自用優惠（10%）
贈與的稅務
Photo by 把不動產贈與給子女的稅務：
贈與稅
- 依公告現值計算（通常低於市價）
- 超過每年 244 萬免稅額要繳稅
- 可以分年贈與持分
土地增值稅
- 贈與也要繳土地增值稅
- 通常由受贈人繳納
契稅
- 受贈人要繳契稅
- 依房屋評定現值 6%
房地合一稅的注意事項
- 受贈人日後出售，取得成本以受贈時的公告現值計算
- 持有時間從受贈日起算
- 可能產生較高的房地合一稅
繼承的稅務
Photo by 不動產透過繼承移轉的稅務：
遺產稅
- 不動產以公告現值計入遺產
- 併入整體遺產計算稅額
- 有免稅額和扣除額
土地增值稅
- 繼承免徵土地增值稅
- 但原地價會歸零重算
契稅
- 繼承免繳契稅
房地合一稅的注意事項
- 繼承人日後出售，取得成本以繼承時公告現值計算
- 持有時間可以併計被繼承人的持有期間
- 比贈與有利
不同移轉方式的比較
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| 項目 | 買賣 | 贈與 | 繼承 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 要繳 | 要繳 | 免繳 |
| 契稅 | 買方繳 | 受贈人繳 | 免繳 |
| 贈與稅 | 無 | 可能要繳 | 無（併入遺產稅） |
| 遺產稅 | 無 | 無 | 可能要繳 |
| 房地合一持有期 | 從取得日起 | 從受贈日起 | 可併計被繼承人 |
| 成本認定 | 實際成交價 | 公告現值 | 公告現值 |
繼承在很多方面是最有利的移轉方式，但要等到人過世才發生。
規劃的思考
Photo by 不動產移轉規劃要考慮：
整體稅負
- 不只看單一稅種
- 要加總所有稅負
時間因素
- 持有時間影響房地合一稅
- 贈與後的再出售成本
家庭因素
- 誰需要這個房子？
- 會不會被賣掉？
- 繼承人之間的分配
風險因素
- 贈與後就失去控制
- 繼承可能有爭議
- 政策可能變動
沒有放諸四海皆準的最佳方案，要根據具體情況規劃。
下一步
不動產的稅務規劃很複雜，需要專業協助。歡迎預約諮詢，讓我們幫你分析最適合的方式。
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