不動產還是台灣家庭最穩健的資產嗎？美國財富結構已悄悄翻轉

名下有兩三筆房產、租金穩定進帳,這是不少台灣高資產家庭認定的「財務安全模板」:房子最保值、最安心,不必盯盤也不必懂複雜金融商品。但這套邏輯正在美國被數據挑戰。高盛(Goldman Sachs)與麥肯錫全球研究院(McKinsey Global Institute)近期的研究不約而同指出,美國家庭財富的成長引擎,正從不動產轉向股票、基金等金融資產。

一、美國財富結構正在翻轉:從國際財經媒體的觀察說起

**是的,根據高盛與麥肯錫全球研究院的分析,金融資產首次自二戰以來超越不動產,成為美國家庭財富成長的主要驅動力。**這不代表房地產失去價值,財富「成長速度」的主力棒已經易主。

麥肯錫全球研究院(McKinsey Global Institute)的最新研究指出,2025 年全球家庭財富創下 570 兆美元的歷史新高,但這波成長多數並非來自實質投資的累積,而是來自資產價格上漲。家庭帳面變厚的同時,支撐這份財富的實質經濟活動並沒有同步跟上。

而在美國市場,高盛的家族辦公室資料顯示得更具體:公開股票在資產配置中的比重從 2023 年的 28% 升至 2025 年的 31%,不動產配置比重則持平在 11%;股票占金融資產的比重已逼近五成,超越了 2000 年網路泡沫時期的高點。這是二戰結束以來,股票首度取代不動產,成為美國家庭財富累積的主要驅動力。

不過這個翻轉並非齊頭式發生:中產家庭的自住房仍是此生最大宗資產,真正把重心移向金融資產的是高淨值族群。這個落差,正是台灣高資產家庭值得留意的訊號。

• 麥肯錫研究指出,2025 年全球家庭財富成長多數並非來自實質投資,顯示財富增值高度依賴資產價格上漲
• 美國高淨值家庭的股票配置比重三年內從 28% 升至 31%,不動產配置持平於 11%
• 財富結構翻轉主要發生在高淨值族群,中產家庭的自住房仍是主力資產

二、數據解讀:房貸利率 6.58%、公債殖利率 4.67% 代表什麼

**代表用槓桿持有不動產的成本明顯墊高,而且是被推升、不易快速回落的成本。**這會壓縮不動產的實質報酬空間,也讓資金停留在不動產裡的機會成本上升。

根據 2026 年 7 月 23 日的市場數據,美國 30 年期房貸利率(MORTGAGE30US)來到 6.58%,是近 12 個月新高;10 年期公債殖利率(DGS10)同期上揚至 4.67% 附近。媒體報導指出,中東情勢緊張推升油價、墊高通膨預期,10 年期公債殖利率因此從 2 月底的 3.97% 一路彈升,房貸利率也跟著走高。

房貸利率走高直接壓縮購屋族的負擔能力與成交量;公債殖利率走高則代表資金的「無風險報酬」更有吸引力,不動產作為長期持有資產,相對報酬優勢因此被稀釋。美國有房貸住宅中,淨值充裕的比例已從 2024 年中的 49.2% 降至 44.6%,顯示利率環境正在削薄屋主的財務緩衝。

三、台灣的鏡子:打炒房政策下,不動產還是穩健資產嗎

**整體仍屬限制性環境。**央行自 2024 年 9 月啟動第七波選擇性信用管制(市場稱「金龍海嘯」),對第二戶、第三戶及豪宅貸款設下嚴格成數上限,即使 2026 年 3 月局部鬆綁,鬆綁對象也鎖定自住換屋族,而非投資性買盤。

具體來看,央行在 2026 年 3 月將自然人第二戶購屋貸款成數上限,從五成調升至六成,但官方同步強調此舉「係供參考,不能做為投資交易之依據」,第三戶與豪宅貸款仍維持較低成數限制。政策鬆綁鎖定的是「照顧自住需求」,並非鼓勵擴大持有房產。

實務上常見的狀況是,持有多筆不動產的家庭盤點資產時,容易把「市價」直接當成「可動用資金」,卻忽略限貸環境下,增貸、轉貸、脫手變現的彈性都比過去更受限。這正是不動產與金融資產的本質差異之一:金融資產的流動性,通常不受單一國家信用管制政策直接牽動。

麥肯錫全球研究院的分析指出,近年全球財富成長中,資產價格上漲的貢獻已明顯高於實質投資與生產力提升,這種「紙上財富」的性質,意味著財富規模與其背後真實經濟基礎之間的落差正在擴大。

四、「有土斯有財」為何根深柢固:台灣高資產家庭的配置慣性

**這與台灣過去數十年的土地稀缺經驗與長期房價上漲史高度相關,形成了「不動產等於保值」的集體記憶與配置慣性。**這套邏輯在過去有其道理,但不代表能無條件延續到未來。

戰後台灣土地相對稀缺,加上長期經濟成長帶動房價走升,讓「買房保值」成為跨世代傳承的財務常識,這套經驗對走過那個階段的家庭是真實有效的。但實務上常見的狀況是,很多家庭都是到了退休、傳承或急需現金的那一天,才發現名下資產雖然「帳面很值錢」,卻不容易在短時間內變現、分割或彈性運用。

不動產本身沒有錯,問題在於「過度集中、單一支柱化」的配置方式。財務規劃,規劃的不是錢,是人生;工具沒有好壞,只有適不適合。不動產適合作為資產配置的一部分,但當它獨占家庭資產結構的絕大多數,流動性風險與傳承複雜度就會同步放大。

五、資產再平衡怎麼做:金融資產比重的檢視框架

**建議先盤點不動產占總資產的實際比重,再依自身的年齡階段、現金流需求與風險承受度,評估是否該提高股票、基金、保單等金融資產的配置比重。**這是檢視框架,不是投資建議,實際配置仍須諮詢專業財務顧問。

股票、基金、保單在配置中的角色

金融資產的角色與不動產不同,重點在「彈性」與「可調節性」。股票與基金能依市場狀況調整持有比例,保單則能扮演風險保障與現金流規劃的角色。三者搭配得宜,可補足不動產「變現慢、分割難」的限制。這不代表金融資產沒有風險,波動性與市場循環都是必須正視的變數,任何配置都應依規劃目標調整,而非追求特定報酬保證。

流動性與報酬的權衡

資產配置的核心,關鍵在於「這個家庭在不同人生階段,需要多少流動性」,而不是單純比較哪一種資產報酬較高。年輕階段可以承受較高的不動產與長期資產比重,但接近退休或已進入傳承規劃階段的家庭,流動性需求會明顯升高,這時金融資產占比過低,反而會限制財務彈性。

六、退休與傳承:不動產獨大的風險與替代方案

**主要風險在於變現彈性不足與分割困難,可能拖累退休現金流的穩定度,也可能讓傳承過程產生爭議或延誤。**傳承不是分財產,是傳遞照顧家人的能力,這件事需要的是可以彈性調度的資產結構。

退休階段最需要穩定、可預期的現金流,不動產的租金收益卻容易受政策、空置率與維護成本影響,波動性不小。傳承階段則常見多名繼承人對同一筆不動產有不同規劃意願,變價分割往往曠日費時,甚至影響家庭關係。相較之下,保單、基金等金融資產在指定受益人、分批移轉上,通常有更高的彈性與確定性。

這不代表要放棄不動產,而是提醒:不動產適合作為資產配置的一部分,但不適合作為退休與傳承規劃的唯一支柱。多元配置,才能讓家庭在面對不同情境時,有更多可以調度的選項。

七、結語:檢視你的資產配置比重

**先盤點不動產占總資產的比重,再諮詢專業財務顧問評估是否該提高金融資產配置。**這是一個檢視的起點,不是立即行動的指令。

美國財富結構的翻轉,不代表台灣會複製相同的路徑。兩地的房市政策、稅制與金融市場深度都不同,個別家庭的資產配置,終究要回到自身的財務狀況與風險承受度來判斷,不宜直接套用美國經驗。但這波趨勢提供了一個值得留意的提醒:當不動產的槓桿成本居高不下、政策環境持續限制流動性,「把大部分身家壓在房產上」這套配置邏輯,報酬與流動性都可能面臨雙重考驗。

建議讀者盤點自身不動產占總資產的比重,並諮詢專業財務顧問,評估是否該提高股票、基金、保單等金融資產的配置比重。這並非否定不動產的價值,單純提供參考,協助你重新檢視:你的財務系統,是不是也該做一次健檢。

參考文獻

1. AdvisorAnalyst.com (2026年7月23日). The World’s Balance Sheet Is Bigger Than Ever. That’s Not Necessarily Good News. https://advisoranalyst.com/2026/07/23/the-worlds-balance-sheet-is-bigger-than-ever-thats-not-necessarily-good-news.html/
2. Mortgage Professional America (2026). Stocks dethrone real estate as America’s top wealth engine. https://www.mpamag.com/us/mortgage-industry/industry-trends/stocks-dethrone-real-estate-as-americas-top-wealth-engine/583537
3. The Washington Times (2026). Average 30-year US mortgage rate climbs to 6.58%, highest level in nearly a year. https://www.washingtontimes.com/news/2026/jul/23/average-30-year-us-mortgage-rate-climbs-658-highest-level-nearly-year/
4. 經濟日報 (2026). 限貸令 2026 鬆綁了多少?第二戶升至 6 成. https://money.udn.com/money/story/11799/9488542