理財規劃 財務醫師

2026 年 8 月的報導指出，中國有超過 1 兆元人民幣（約 1,480 億美元）的非住宅不動產，土地使用年期只剩 20 年或更短（參考文獻 8）。這個數字關係到辦公樓、商場與廠房的估值與再融資，而非房企的違約金額。台灣投資人若持有中國基金、陸港股或人民幣資產，需要知道這條風險線通往哪裡。

台灣中年夫妻在家中餐桌前一起檢視基金對帳單與筆電上的市場資料

一、1480億美元代表什麼風險？

這是土地使用年期偏短的非住宅不動產的資產規模估算，不是損失，也不是違約債務。 它衡量的是續期成本與估值的不確定性（參考文獻 8、9）。

中國的土地並非永久所有，而是有年限的使用權。依國家規定，商業、旅遊、娛樂用地最長 40 年，工業與辦公用地最長 50 年，住宅則是 70 年。當剩餘年期縮短，銀行對該資產的貸放意願、買方出價與會計估值都可能同步下修（參考文獻 9）。

這筆估算出自戴德梁行大中華區估價服務主管 Andrew Chan。另據 CBRE 推估，到 2030 年，中國 18 個主要城市約有 3,000 萬平方公尺的辦公與零售空間，土地年期將低於 20 年（參考文獻 8、9）。

續期規則正在陸續明朗。廣州已公布續期框架，上海也提出相關指引，兩地都以基準地價的七成起跳計費，並允許分年支付；由於基準反映的是建物之前的素地價值，續期金額相對於整體專案成本仍屬有限（參考文獻 8、9）。

房企債務重整是另一條風險線，口徑與上述數字不同，兩者不可相加。碧桂園約 177 億美元境外負債重整於 2025 年 12 月 30 日生效（參考文獻 5）。ION Analytics 樣本顯示，36 家開發商完成 54 次重整，涵蓋 159 檔債券、合計 566 億美元本金；11 家完成整體重整者中，5 家後來再次違約（參考文獻 4）。完成法律程序不等於現金流已恢復。

官方資料顯示，2026 年上半年新建商品房銷售額 3.7945 兆元人民幣，年減 13.6%；開發企業到位資金年減 20.2%。銷售面積年減 11.6%，開發投資年減 18.0%（參考文獻 1）。

2026 年 6 月，70 城新建商品住宅價格月增城市有 20 個，二手住宅月增城市僅 9 個。年增率方面，上海新建住宅上漲 3.1%，但一、二、三線城市新建住宅整體分別下降 1.3%、3.1% 與 4.2%；城市及新舊屋口徑不可混用（參考文獻 2）。

IMF 2026 年報告指出，中國房地產活動明顯收縮，開發商退出仍有限；報告建議加速無法繼續經營者退出，以協助恢復信心。（編譯摘要，第 33、50 及 53 頁）

二、房價下跌如何影響家庭財富與消費？

房價與成交量走弱，可能壓低家庭財富感受、建商現金流及地方土地收入。 壓力可進入消費與企業營收。

房價下跌可能透過財富效果抑制消費；成交減少則壓縮建商回款，影響交屋、供應商與土地收入。IMF 報告將房價、家庭財富與消費列為傳導路徑，地方對房地產收入的依賴會放大壓力（第 33、50 頁）。

商用不動產的年期問題會疊在這條路徑上。年期偏短的資產若估值下修，持有方的抵押品價值與再融資空間同時縮小，地方政府則多了一筆續期收入。對讀者而言，這代表中國相關企業的資產負債表可能比帳面帳齡看起來更複雜。

流程圖顯示中國房價與成交轉弱後，經家庭消費、建商現金流與地方財政擴散到供應鏈與企業獲利

三、信用風險如何進入銀行與企業融資？

抵押品價值或借款人現金流轉弱時，金融機構可能重估風險並收緊授信。

若銀行風險偏好降低、資本占用上升，或供應商應收帳款惡化，融資壓力才可能延伸到非房地產企業。IMF 也將房市、地方財政與國內需求間的外溢列為風險（第 5、9 頁；參考文獻 3）。

金管會統計顯示，截至 2026 年 3 月底，台灣金融三業對中國曝險合計新台幣 7,638.57 億元，本國銀行為 7,086.7 億元，占銀行業淨值 14.2%（參考文獻 7）。

這是整體中國曝險，不等同房地產曝險。金融股應分開查直接授信、投資部位、海外子行及客戶信用風險；最後一類是指借款客戶因中國營運受損，連帶影響還款能力。只看單一曝險總額，可能低估這種間接風險。台商可看中國營收、應收帳款與當地融資。

指標惡化可能下修獲利預期、提高風險溢酬，影響股價與融資成本。展期可緩和流動性，也可能延後損失認列；可由年報追蹤逾放與備抵。

四、人民幣波動如何改變台灣投資報酬？

人民幣資產的台幣報酬，同時受到資產價格與匯率影響。 即使陸港股或債券上漲，人民幣相對台幣走弱仍可能抵銷部分報酬。

中國人民銀行指出，人民幣匯率受美元、國際收支、市場供需、政策預期及跨境資金影響（參考文獻 6）。未避險基金承受資產與匯率變動；避險成本受工具、利差與市場條件影響，應以基金公開說明書為準。存款也要計入換匯價差。

流程圖比較避險與未避險兩條路徑下，中國資產價格與人民幣匯率如何共同決定新台幣報酬

五、直接與間接中國曝險怎麼盤點？

直接曝險包括中國基金、陸港股、人民幣與中國債券；間接曝險藏在台股營收、金融授信、供應鏈及跨國基金持股。 兩者要合併計算。

類型常見資產查核重點
直接股權陸港股、中國基金國別、產業、營收來源
直接信用中國債、亞洲高收益債發行人、順位、到期日
直接匯率人民幣、未避險基金幣別、避險與換匯成本
間接企業相關台股、供應鏈營收、產能、客戶
間接金融銀行、保險與金控授信、投資、海外子行、客戶信用
間接不動產中國商用不動產相關基金土地剩餘年期、續期成本

部位可能重複。基金及退休帳戶要穿透持股；公司按營收、資產與供應鏈判斷。持有中國商辦或物流資產的基金，另可查標的土地剩餘年期。

六、中國房市一定會拖累台灣市場嗎？

不一定。中國房市是影響台灣資產價格的因素之一，傳導幅度取決於企業曝險、政策反應與全球環境。 科技景氣、全球利率、美元與地緣政治也會影響市場。

可追蹤房價與銷售、重整履約及金融機構資產品質。續期規則明朗化本身有機會降低不確定性，方向要看各地實際費率與執行進度。單月反彈不代表反轉；1,480 億美元也只是特定機構在特定時點的估算。

七、四步驟完成資產配置健檢

先算直接與間接曝險，再依投資期限與承受能力設定單一市場上限。 同時保留流動性，按固定週期再平衡。

  1. 列部位： 整理基金、股票、債券、外幣與退休帳戶。
  2. 算曝險： 按市值計算直接部位，依基金持股與企業地區營收估算間接占比。
  3. 設上限： 綜合投資期限、現金需求、稅務、匯兌成本及風險承受度決定。
  4. 留現金、再平衡： 預留短期支出，按季或半年檢查，達到事先門檻再調整。

財務也需要健檢，先診斷，再開處方。「安全感來自數字，安心感來自財務系統。」把 1,480 億美元當作壓力測試的題目，比猜市場底部實用。分散可管理集中風險，無法消除損失。重大調整前，可諮詢合格財務專業人士。

  • 1,480 億美元指的是土地年期偏短的中國非住宅不動產規模，不是違約金額，也不是確定損失。
  • 房企債務重整是另一條風險線，統計口徑不同，兩者不可相加。
  • 風險可能經消費、信用、企業獲利與人民幣匯率傳到台灣。
  • 中國基金、陸港股、人民幣與相關台股可能構成重複曝險。
  • 配置決策須考量期限、現金需求、成本與承受能力。

參考文獻

本文以官方統計、國際組織報告、重整資料與公開報導為依據。 各來源口徑不同，不可直接相加。

  1. 中華人民共和國國家統計局 (2026). 2026年1—6月份全國房地產市場基本情況. https://www.stats.gov.cn/sj/zxfbhjd/202607/t20260715_1964126.html
  2. 中華人民共和國國家統計局 (2026). 国家统计局城市司高级统计师杨彩芳解读2026年6月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 - 国家统计局. https://www.stats.gov.cn/sj/sjjd/202607/t20260715_1964114.html
  3. International Monetary Fund, Asia and Pacific Department (2026). People’s Republic of China: 2025 Article IV Consultation—Press Release; Staff Report; and Statement by the Executive Director for the People’s Republic of China. IMF Staff Country Report No. 26/044. https://www.imf.org/-/media/files/publications/cr/2026/english/1chnea2026001-source-pdf.pdf
  4. Li D, Au-Yeung E (2025). Reviewing the offshore restructuring progress of Chinese property developers 2.0 – APAC Restructuring Insights Report. ION Analytics. https://ionanalytics.com/insights/debtwire/reviewing-the-offshore-restructuring-progress-of-chinese-property-developers-2-0-apac-restructuring-insights-report/
  5. Kirkland & Ellis LLP (2026). Kirkland Advises Noteholders on Country Garden’s Successful US$17.7 Billion Restructuring. https://www.kirkland.com/news/press-release/2026/01/kirkland-advises-noteholders-on-country-gardens-successful-restructuring
  6. 中國人民銀行 (2021). 人民银行副行长、外汇局局长潘功胜在第十三届陆家嘴论坛上的主题演讲. https://www.pbc.gov.cn/hanglingdao/128697/128734/128871/84acec921e054478bd48f774cdb80779/index.html
  7. 中央通訊社 (2026). 金融三業3月底對中曝險降至7638億元，年減14%. https://www.cna.com.tw/news/afe/202606030338.aspx
  8. The Edge Malaysia (2026, August 12). China races to solve US$148 bil property threat as leases end. https://theedgemalaysia.com/node/814156
  9. International Investment (2026, August 12). China Moves to Reduce 148 Billion Property Land Risk. https://internationalinvestment.biz/en/china/8628-china-moves-to-reduce-148-billion-property-land-risk.html

常見問答

土地使用權到期，房子就會被收回嗎？

非住宅用地到期須依規定辦理續期並繳費。廣州與上海已提出以基準地價七成起跳、可分年支付的框架，實際條件依各地公告為準。

持有中國基金需要立刻賣出嗎？

先查中國占比、產業、幣別與避險方式，再對照期限及市場上限。

港股都算中國曝險嗎？

不能只看掛牌地，還要看營收、資產與客戶所在地。

人民幣存款沒有股價波動，風險就較低嗎？

仍有匯率、價差、機構及解約條件等風險。

單一市場上限應設多少？

沒有固定比例，應依期限、現金需求、承受損失能力與資產相關性決定。

圖：吳芳圳／尊茂財務規劃