借同事名義買房出租，公司花七年才討回房產與租金

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困境

2019年5月，一家新創公司手上有筆閒置資金，股東們開會討論該怎麼運用。當時銀行對法人購屋的貸款成數偏低，幾位股東商量後決定改用自然人名義申貸，好拉高貸款成數到八成。公司內部一位業務人員葉先生當時最積極參與這樁投資案，跑遍好幾個物件，最後拍板由他出面登記、出面貸款，公司則負責出頭期款、代書費和相關稅費。房子買回來後隔成套房出租，租金拿去繳房貸，多的部分定期轉回公司，葉先生後來也入股成為公司股東之一。

一切運作了兩年多，直到2021年12月，公司出於統一管理的考量，要求葉先生把房子過戶回公司名下，葉先生沒有照辦。到了2022年9月，他索性連房務都不處理，租金也不再匯回公司，房屋權狀更說遺失、需要補辦。公司只好一路告上法院，要求返還不動產、返還已收取的租金，並連帶追討葉先生先前向公司借支、逾期未還的一筆款項。

問題剖析

本案的核心爭點是「借名登記」關係是否成立。葉先生抗辯自己才是房屋的實際使用收益人，房貸是他借的、租金也匯進他的帳戶，不該被認定成單純出名人。但法院從幾個地方看出借名登記的痕跡：頭期款、代書費、稅費全部由公司支出；房屋過戶到葉先生名下後不到一個月，公司就辦了預告登記保全權利；租金收支、修繕事宜都會回報進公司內部的收租群組；電費帳單寄到公司地址，地價稅單雖寄到葉先生戶籍地，也是轉交公司繳納。這些細節加總起來，法院認定兩造確實存在借名登記契約，公司才是實質所有人。

判決最後計算，2019年5月到2026年3月間，這間套房收了租金共261萬多元，扣掉貸款本息156萬多元、水電網路保費等35萬元，再扣掉雙方約定應由租金支應的其他必要費用48萬多元，餘額22萬7千多元應歸還公司。加上葉先生2021年8月向公司借支、約定隔年8月要還而未還的13萬3千多元本息，被告合計要付公司36萬多元，房子也要過戶還給公司。

規劃啟示

公司或合夥人若要用個人名義持有資產（不論是為了貸款成數、稅務規劃或其他考量），借名登記契約最好要有白紙黑字，載明出資比例、收益分配、管理權限與退場機制，不要只靠創業初期的信任感口頭約定。實務上法院會從資金流向、費用負擔、對外文件收件地址、內部溝通紀錄這些客觀事實去拼湊出真正的權利歸屬，這代表企業主平時就該留意合作案的金流與文件是否留下足夠的證據軌跡。人員異動或股東退出時，資產歸屬與帳務清算應該及早處理，避免等到雙方關係生變才發現手上缺乏白紙黑字的依據。員工借支這類內部帳務往來，也建議簽署明確的還款約定書並設定清償期限，才能在需要時順利主張權利。

結語

這起案件從2019年的一筆投資決定，走到2026年才在法院畫下句點，中間耗費的時間與訴訟成本，其實都可以靠事前把契約條件寫清楚來省下。

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