共有房產一人失聯多年，法院裁判分割怎麼算出兩百萬補償？

困境

台北一棟房子，土地應有部分萬分之九十七、建物全部，原本由王先生與另外三名共有人公同共有。四人裡，有一位旅居海外多年、戶籍早在民國96年1月30日就遷出，幾乎聯繫不上；還有一位共有人在訴訟進行中過世，他的份額改由王女士承受訴訟。房產放著，稅單照樣年年寄來（台北市稅捐稽徵處113年房屋稅單就是證據之一），但四個人始終喬不出分割方式，王先生最後只能訴請法院裁判分割。

問題剖析

本案爭點在民法第823條、第824條的裁判分割。法院委託財團法人台北市不動產估價師公會鑑價，整棟房地總值定在2419萬5900元。因為失聯的共有人根本聯絡不到，無法協議，法院採「原物分配加金錢補償」的方式：房子由王先生、次位共有人與王女士三人各分得三分之一所有權，再由這三人依失聯共有人四分之一的潛在應有部分，合計補償604萬8975元，平均下來每人要拿出201萬6325元現金。想留住房子的三人，得先掏出兩百多萬現金才能把不動產過戶到自己名下。

規劃啟示

共有不動產最怕遇到「有人失聯、有人過世」，分割時往往卡在找不到人簽名協議，只能走法院程序，而裁判分割常見的結果，就是留房子的一方要拿出真金白銀補償其他人。家庭在規劃資產時，若手上有共同持有的不動產，及早討論分割或買回機制，會比等到某位共有人失聯或身故後再處理省事許多，同時也該預留一筆流動資金，因應日後可能發生的補償義務，避免屆時因為現金卡關，連自己想留下的房子都保不住。共有人身故後由繼承人承受訴訟的情況，也提醒家庭遺產裡若有共有不動產，繼承規劃最好一併考慮進去。

結語

一場分割共有物訴訟，最後用鑑價金額換算出兩百多萬的補償門檻，對留房的三人來說是不小的現金壓力。共有關係拖得越久，牽涉的人事變化越多，處理起來也越麻煩。

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常見問答

共有房產無法分割時，可以聲請法院分割嗎？

可以。依民法第823條、第824條，共有人得訴請法院裁判分割共有物，法院會依共有物性質、共有人利益等酌定分割方式，必要時採原物分配並以金錢補償未受分配的共有人。

共有人失聯或找不到人，分割共有物還能進行嗎？

可以，法院可依他造聲請一造辯論判決，並依失聯共有人的應有部分比例，由取得房產的共有人以金錢補償，無須等到聯繫上本人。

共有人在訴訟中過世，官司會怎麼處理？

由其繼承人承受訴訟地位，繼續進行程序，原共有人的權利義務一併移轉給繼承人，不會因當事人身故而中斷訴訟。

裁判分割共有物的補償金額怎麼算？

法院通常會囑託專業估價機構鑑定不動產總值，再依未受分配共有人的應有部分比例計算補償金額，由取得房產的共有人依比例分攤支付。