房子信託過戶給別人,抵押債務就能甩開嗎?一件拍賣抵押物案的教訓

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困境

郭先生在民國114年8月6日,用自己名下的不動產設定了一筆最高限額150萬元的抵押權,擔保他對一家開發公司(下稱債權公司)現在及將來可能積欠的債務。這筆抵押權辦妥沒幾天,同年8月12日,郭先生就把這筆不動產以信託方式,過戶登記到張先生名下。

問題是,郭先生欠債權公司的錢並沒有還清。到了115年3月13日,票據提示日一到,積欠本金100萬元開始按年息15.6%計息,逾期還要按每萬元每日20元計付違約金。債權公司多次等不到清償,只好向法院聲請拍賣這筆已經過戶給張先生的不動產。法院在115年6月10日通知張先生與郭先生就債權額陳述意見,兩人都沒有回應。7月30日,法院裁定准予拍賣,聲請程序費用3000元由張先生負擔。

問題剖析

這件案子的爭點很清楚:抵押權設定之後,抵押物就算換了主人,抵押權人的權利並不會因此消失。民法第873條規定,抵押權人在債權到期未受清償時,可以聲請拍賣抵押物就賣得價金受償;第881條之17又把這規定準用到最高限額抵押權。郭先生把房子信託過戶給張先生,想的或許是資產已經不在自己名下,但裁定寫得很直白:「惟不因此而受影響」,抵押權的效力照樣及於這筆不動產,不管現在登記在誰名下。

另一個容易被忽略的地方是逾期成本。100萬元本金,年息15.6%再疊上每萬元每日20元的違約金,時間拖得越久,滾出來的金額就越可觀。郭先生和張先生收到法院通知後都沒有陳述意見,錯過了說明或協商的機會,案件就這樣一路走到裁定拍賣。

規劃啟示

不動產一旦設定抵押,權利就跟著這筆不動產走,不會因為過戶、信託或贈與給別人而消滅。想用移轉所有權的方式規避既有的擔保責任,在法律上通常站不住腳,反而可能讓受讓的一方捲入原本不相干的債務糾紛。設定抵押前,務必清楚計算自己實際能負擔的還款能力與利率成本,尤其是高利率再加上違約金的組合,拖越久負擔越重。收到法院或債權人的通知,及早出面陳述意見或尋求協商,遠比消極不回應來得有利。

結語

一筆150萬元的最高限額抵押權,最後演變成不動產遭裁定拍賣,關鍵不在於房子過戶給誰,而在於原本的債務有沒有依約清償。抵押權的追及效力,是不動產財務規劃裡容易被輕忽、卻代價不小的一環。

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