山坡地房屋補強沒執照能免房屋稅嗎？一件行政訴訟看不動產稅務規劃盲點

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困境

楊小姐名下有一棟位於新北市山坡地社區的房屋，1978年11月建造完成，隔年3月就取得使用執照，稅籍紀錄完整，長期按非自住住家用稅率3.2%課徵房屋稅。房子下方原本有一道違章建築駁坎，楊小姐與一名債權人之間因債務糾紛涉訟，法院確定判決要求拆除這道違章駁坎；強制執行期間，對方代為履行拆除工程，並施作新的混凝土駁坎與鐵皮圍籬補強。執行程序結束後，這項補強工程始終沒有依建築法規定申請建造執照或雜項使用執照。後來又發生土石流失情形，楊小姐另外委託建築事務所重新施作駁坎補強。新北市政府農業局111年11月發函，要求她依水土保持法擬定水土保持計畫。楊小姐於是在114年3月向新北市政府稅捐稽徵處申請，主張補強工程沒有執照，房屋完全無法使用支撐與防墜功能，應該免徵房屋稅。

問題剖析

稅捐稽徵處審查後駁回申請，理由是這棟房屋並非「受重大災害致毀損面積達整棟5成以上（免徵）或3成以上未達5成（減半）」的法定情形，不符合房屋稅條例第15條第1項第7款、第2項第4款的減免要件。楊小姐不服，提起訴願遭駁回，再向臺北高等行政法院起訴，準備程序中變更聲明，甚至在言詞辯論期日追加備位聲明，但追加部分因牽涉的舉證與原聲明不同，法院認定有礙訴訟終結，不予准許。

法院審理後也駁回本訴。房屋稅屬於財產稅，課稅能力的認定時點是房屋建造完成之時，這棟房屋1978年建造完成、1979年即取得使用執照，早已具備房屋稅條例所稱「房屋」的課稅要件。至於補強工程是否違反建築法令、是否存在安全疑慮而導致房屋事實上不能使用，法院認為那屬於第三人（也就是代為施工的債權人）是否應負賠償責任的另一個問題，不能拿來否定房屋稅的納稅義務。法院也認定，不論補強工程有沒有申請執照，駁坎與圍籬本身已經提供支撐與阻隔的功能，楊小姐主張房屋「完全無法使用」的說法站不住腳；本案也沒有達到條例規定的重大災害毀損比例，自然沒有減免空間。

規劃啟示

持有山坡地或地形特殊的不動產，房屋稅的減免門檻是法律明文列舉的具體事由，例如重大災害達一定毀損比例，不是屋主主觀認為房屋不能用就能適用。房屋稅該不該繳，跟房屋有沒有使用執照、有沒有結構糾紛，是兩件分開的事；就算日後跟第三人有工程或債務糾紛，該向對方求償是另一條路，不能拿來當作停繳房屋稅的理由。持有這類不動產前，最好先確認稅籍現況與歷次補強工程的執照狀態，若涉及強制執行代為施工，也該同步確認完工後的行政程序有沒有補齊。遇到地質風險或水土保持問題，及早依主管機關指示完成計畫與後續程序，也能減少日後爭議的複雜度。

結語

楊小姐這起案子，從房屋稅減免申請到行政訴訟一路敗訴，問題出在房屋稅的課徵與減免要件是客觀認定，不是屋主單方陳述房屋不能用就能免稅。持有特殊地形不動產的人，與其等到稅單來了才主張減免，不如平時就把稅籍與工程執照的狀態盤點清楚。

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