繼承房地出售追稅94萬:事後補簽協議書救不了成本認定,不動產稅務一堂課

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困境

林女士的先生陳先生於105年間買下宜蘭一處房地,登記在陳先生名下,並以該房地向銀行設定最高限額抵押權858萬元借款。112年10月,陳先生過世,林女士以配偶身分繼承這處房地。隔年113年3月,她將房地以1,008萬元賣出,同月完成過戶,若併計陳先生生前持有的期間,前後持有約7年11個月。申報房地合一稅時,林女士列報課稅所得為0元,但國稅局核定課稅所得470萬3,625元,補徵稅額94萬725元,復查後略減至94萬396元。

問題剖析

林女士主張這處房地其實是她與陳先生共同出資買的,實際成交價990萬6,000元應列入成本;她出售前還清償了504萬145元(或506萬9,740元)的房貸餘額,也該算成本;此外,她提出與陳先生87年10月25日簽立的協議書與夫妻財產有制約定書,主張陳先生每月要給她2萬元,25年下來共600萬元應返還;她還說,兩名子女原本各有3分之1應繼分,為了讓她取得房地全部所有權,兩人放棄繼承,她因此各給付150萬元、共300萬元作為補償。

法院逐一檢視這些主張。協議書雖然落款87年10月25日,內容卻引用了民法第1018條之1的規定,而這條文是91年6月26日才增訂公布,顯示協議書應是事後補做,無法採信。子女拋棄繼承一節,林女士在復查、訴願階段都陳稱子女是「無償」拋棄應繼分,到了訴訟階段才改口說有支付150萬元價金,前後說法矛盾;而且如果真有支付價金,子女理應就超過繼承取得部分申報房地合一稅,但兩人都沒有申報。房貸清償部分,法院倒是認同這筆負擔可以列入成本,只是計算方式與國稅局原核定不同,應加計消費者物價指數調整,重新核算後補稅金額應為94萬2,052元,比原處分的94萬396元還高。不過依「不利益變更禁止原則」,法院不能讓提起訴訟的納稅義務人反而被課更多稅,最終仍維持原補稅金額,駁回林女士之訴。

規劃啟示

繼承取得的不動產若計畫再出售,取得成本的認定有嚴格規則:房屋評定現值、公告土地現值,以及超過這兩者的未償房貸差額,才能列為成本,實際口頭約定或私下協議很難被稽徵機關採認。夫妻間若真有財產分配或借貸關係,協議書、約定書等文件最好在簽立當下就經公證或有第三方見證,避免事後補做時因為引用了尚未施行的法條而被認定失真。家族成員間若涉及以支付價金方式取得應繼分,雙方陳述須從頭到尾一致,支付方與收受方也都要依法申報,否則容易被認定為臨訟編造的說法。

結語

本案補稅金額最終維持在94萬396元,林女士提出的四項成本主張除房貸差額外全數不被採納。房地合一稅的成本認定看的是白紙黑字與一致的陳述,口頭約定或事後補簽的文件很難在稽徵機關與法院面前站得住腳。

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