賣房後未報稅、移轉土地仍遭假扣押123萬元:不動產稅務規劃的警示

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困境

沈先生在民國113年12月25日出售了台東老家的一棟透天厝與旁邊那塊土地,款項入袋沒多久,問題就跟著來了。依照所得稅法第14條之5第1款規定,房地交易完成所有權登記後30天內要申報房地合一所得稅,沈先生卻沒有申報也沒有繳稅。國稅局台東分局在114年3月27日先發函請他說明課稅資料,他沒有動作;稅局接著在114年6月23日再發函,告知應補稅額新臺幣1,259,173元,請他陳述意見。兩封函都合法送達,沈先生仍然沒有申報也沒有繳納,繳款書在114年10月9日送達後,依舊沒有動靜。

問題剖析

讓這件事一路演變成假扣押案的轉折點,是沈先生在收到兩次通知之後的動作。114年8月26日,他把名下台東的兩筆土地信託登記給第三人張先生,114年9月12日完成登記。國稅局後來查核他的財產狀況,發現扣掉這兩筆土地,他名下只剩一棟未辦保存登記的房屋和兩台老舊車輛,已經不足以清償1,259,173元的稅款。法院審理後認定,國稅局已經釋明對沈先生有這筆公法上金錢給付請求權,而沈先生在收到繳稅通知後才移轉土地,財產明顯不足清償,足以證明有隱匿、移轉財產、逃避稅捐執行的跡象,依稅捐稽徵法第24條第1項第2款,裁准國稅局免供擔保,在1,259,173元範圍內對沈先生財產實施假扣押。

規劃啟示

房地合一稅的申報期限是硬性規定,完成所有權登記後30天內就要申報並繳稅,逾期未繳,稅局本來就有稅捐保全的手段可用。手上有應繳稅款卻遲遲不處理,還在收到通知後把資產信託移轉給他人,等於是把「隱匿財產」四個字寫在明處,反而讓自己陷入更被動的局面。實務上比較穩妥的做法,是收到房地交易的價金後,先預留稅款、確認申報期限,若真的手頭周轉不開,也應該主動跟稅局協商分期或提供擔保,而不是急著處分或移轉其他資產。財產信託、贈與、過戶這類安排,如果剛好卡在收到稅捐通知之後,很容易被認定跟避稅執行有關,連帶讓原本合法的財產規劃工具背上嫌疑。

結語

1,259,173元的稅款加上法院裁定的假扣押,讓沈先生的財產狀況一下子被鎖住。房地合一稅本來就該在交易完成後同步處理,等到稅局兩次發函才回應,能運用的空間已經很有限,再加上信託移轉的時間點踩在通知之後,讓整起案子從單純的欠稅變成保全案件。

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