拿廠房土地抵債，一樣要繳稅：一起近10億元不動產移轉引發的補稅風波
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困境
陳先生的公司105年底以七億零三百萬元買下雲林一處廠房土地，才過不到兩年，就因積欠往來廠商工程款與借款達二億七千餘萬元，加上銀行貸款壓力衝到七億元，資金相當吃緊。107年11月14日，公司與該廠商簽了一份買賣合約，約定用這塊廠房土地抵償欠款，總價將近十億元，同年11月22日完成所有權移轉登記。事後陳先生反悔，主張對方是趁隙偷偷過戶，自己根本沒有出售的意思，還跑去地政機關申請不核發新權狀。不過十二月十八日，雙方又坐下來簽了一份公證協議書，寫明維持登記現況、由買方負擔過戶稅費；隔年三月再簽第二份協議，約定支付四千萬元並承擔債務，結果支票全數退票。
問題剖析
國稅局依權責發生制認定，不動產既然107年就完成移轉登記，而且這筆交易本質上是拿資產清償債務，陳先生的公司等於取得了免除債務的利益，理當在107年度認列處分資產利益。經重新核算，漏報處分資產利益達一億四千餘萬元，加上溢列折舊六十八萬餘元，補稅金額來到二千四百二十萬餘元，罰鍰部分扣除可再減除的土地漲價總數額後，調整為一千七百六十八萬餘元。陳先生一度主張這筆債權該列報呆帳損失，但法院查明對方公司登記狀態仍是核准設立，沒有倒閉、和解或破產宣告，依所得稅法規定，呆帳損失的認列要件是債務人確定無法清償，或債權逾兩年經催收仍未收回，單純對方跳票、失聯並不符合。法院也認為，兩份先後簽署的協議書等於追認了原本的買賣行為，即使後續對方沒依約付款，也不影響107年度收入已經實現的事實，最終判陳先生的公司敗訴。
規劃啟示
企業用不動產抵償債務，移轉登記完成的那一刻，稅法上就當作一筆買賣，不管有沒有真的收到現金。這代表帳面上還沒進帳，稅單可能已經先到，資金調度得提前準備。呆帳損失也有嚴格門檻，不是對方拖欠或跳票就能直接列報，得符合法定條件才算數，企業在簽署抵債協議前，最好先找稅務顧問試算稅負，評估現金流缺口有多大。重大不動產交易或債務協商過程留下的合約、公證書、金流紀錄，日後若碰上交易真意或認列時點的爭議，都是重要的舉證依據。
結語
這起案子最後法院採信的是白紙黑字的登記資料和兩份協議書，陳先生事後單方面的說法沒能翻盤。不動產一旦完成移轉登記，稅務效果就跟著發生，想靠沒收到錢或對方偷過戶事後翻案，難度相當高。
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常見問答
用不動產抵償債務也要繳稅嗎？
是的。依權責發生制與房地合一稅規定，只要完成所有權移轉登記，即使沒收到現金、只是用來抵債，仍視為出售，須在移轉當年度認列所得並開立發票。
對方跳票或失聯，可以直接認列呆帳損失嗎？
不行。呆帳損失須符合法定要件，例如債務人已倒閉、破產宣告或和解，或債權逾兩年經催收仍未收回，單純對方未依約付款或跳票並不當然符合認列條件。
簽了不動產買賣合約後反悔，可以主張買賣無效嗎？
若雙方事後又簽署協議或公證書確認交易內容，等同追認先前的買賣行為，法院多會依登記資料與協議書認定交易有效成立，難以片面主張無效。
企業處分不動產前該注意什麼？
建議先試算房地合一稅負與現金流缺口，並保留完整合約、公證與金流紀錄，避免移轉登記後才發現稅負遠高於預期，或在爭議時舉證不利。
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